(Продолжение. Начало см. в № 14 (декабрь) за 2002 г. и № 1–2 (январь–февраль) за 2003 г.)

 — Как создать Товарищество собственников жилья в кооперативном доме?
 — В соответствии с законодательством РФ член кооператива, полностью выплативший свой пай, становится собственником своей квартиры и, соответственно, собственником мест общего пользования. Следовательно, кооперативы, члены которых полностью выплатили паи, фактически действуют на условиях кондоминиума, но без соответствующей регистрации такого комплекса.
 По ранее действовавшему законодательству члену кооператива принадлежал только пай, то есть определенная денежная сумма, которую член кооператива вносил по частям для оплаты стоимости строительства здания и его квартиры в нем. Член кооператива мог распоряжаться только своим паем, в то время как кооператив, будучи юридическим лицом, являлся собственником всех квартир и мест общего пользования в доме.
 В настоящее время ситуация изменилась. Члены кооператива, которые выплатили свои паи, проживают в кондоминиумах, в которых части недвижимого имущества (квартиры) принадлежат членам кооператива на праве частной собственности, а места общего пользования находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев. Но в соответствии со старыми учредительными документами кооператив продолжает числиться собственником здания, что грубо противоречит действующему Гражданскому кодексу. Возможно, данная ситуация разрешится с принятием законодательного акта, регистрирующего взаимоотношения членов кооператива в жилищной сфере. На сегодняшний день существующим кооперативам необходимо перерегистрироваться в товарищества собственников жилья и привести свои учредительные документы в соответствие с действующим законодательством. Необходимо отметить, что по своей идеологии кооперативы являются практически такими же объединениями собственников в жилищной сфере, что и товарищества, поэтому члены кооперативов не должны испытывать каких-либо трудностей при смене организационно-правовой формы своих объединений.
 В тех кооперативах, где паевые взносы еще не выплачены и в здании не существует хотя бы двух собственников помещений, одним из которых может являться и сам кооператив как юридическое лицо, сохраняется кооперативная собственность и, следовательно, на них распространяются нормы ранее действовавшего законодательства.
 — Можно ли организовать Товарищество собственников жилья в процессе строительства?
 — Гражданский кодекс РФ предусматривает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого недвижимого имущества. Государственная регистрация вновь создаваемого кондоминиума осуществляется после окончания строительства здания и оформления акта Государственной комиссии о приемке здания в эксплуатацию. Порядок приемки определяется приказами Минстроя РФ и нормативными актами субъектов Федерации, при этом на практике в состав приемочной комиссии обязательно включается организация, непосредственно уполномоченная осуществлять техническое обслуживание и содержание здания. Такой организацией и является Товарищество собственников жилья.
 Законодательство в настоящий момент позволяет организовать и зарегистрировать Товарищество собственников жилья на базе строящегося здания на любом этапе строительства — до его завершения или даже еще на стадии землеотвода. Для регистрации Товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме необходима инициатива заказчика, застройщика, иного физического или юридического лица, включая органы государственной власти, местного самоуправления или группы лиц, действующих совместно и подписывающих устав Товарищества. Если Товарищество создается в процессе строительства, в регистрирующие органы необходимо представить: заявление, подписанное лицом или лицами, образующими Товарищество, то есть застройщиком; устав Товарищества, принятый заявителем; копию разрешения на застройку, а также другие документы, перечень которых может быть установлен нормативными актами местных администраций.
 В соответствии с Законом после регистрации Товарищества все основные договоры отчуждения (купли-продажи) помещений в кондоминиуме должны содержать в качестве условия приобретения помещения положение о членстве покупателя в Товариществе собственников жилья. Таким образом, если по каким-либо причинам гражданин не желает в дальнейшем быть членом Товарищества, он может отказаться от подписания предлагаемого данным застройщиком договора и поискать другие возможности для приобретения жилья.
 Поэтому, чтобы избежать разногласий между продавцом квартиры и покупателем, а также всеми домовладельцами в дальнейшем, большое значение имеет, во-первых, подготовка устава и ознакомление с ним всех будущих членов Товарищества еще до подписания ими договора долевого участия или совместного инвестирования. Во-вторых, в этот договор, как и в любой другой предварительный договор на приобретение помещения, должна быть внесена статья об организации Товарищества. При этом одна из сторон, подписывающих договор, должна обратить внимание другой стороны — каждого инвестора или дольника — на наличие этой статьи.
Продолжение следует.
Подготовил Михаил Строганов


 Ознакомиться с нормативными актами по формированию кондоминиумов и созданию ТСЖ и получить более подробную информацию по этим вопросам вы можете в управе Нагорного района:
 Варшавское шоссе, 74, корп. 3, 3-й этаж, комн. 304,
понедельник — 15.00–18.00, четверг — 9.00–13.00.